9月2日，以“數字化與未來居住”為主題的第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海召開。在本次論壇上，中國房地產業協會馮俊會長指出，改革開放四十年來，房地產業的發展可以用十六個字來概括，“成績斐然，飽受詬病，風險漸顯，亟需轉型”，在新的發展階段，有三個認識需要厘清。

房地產業發展的目的是什么

馮俊表示，以住宅為主要產品的房地產業，在過去的四十年里，推動房地產業發展的根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要；在今后的發展中，人民群眾對美好居住生活的向往，仍然是房地產業發展的根本動力。過去，房地產業的發展解決了人民群眾住房極度短缺問題；今后，房地產業的發展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

四十年里，城鎮居民家庭住房條件改善的同時，居民家庭住房財富的積累也在增加。馮俊指出，我們不能不認識到，住房的投資品屬性在不恰當地膨脹，炒房現象已經成為經濟社會發展中的一個頑癥痼疾。這不僅扭曲了住房的本質屬性，而且對群眾生活條件的改善、消費增長構成巨大壓力，對結構調整、經濟發展構成巨大風險。

習近平總書記在黨的十九大報告中明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。7月30日中央政治局會議再次明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產管理長效機制”，同時明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這一定位彰顯了中央新的發展理念，不會走用房地產拉動經濟的老路。但今年年初，房地產市場又出現了潛流涌動，有些企業生怕“踩空”，爭相“搶風口”。馮俊表示，作為房地產企業和關聯產業鏈企業會員之家的中國房地產業協會，還是要提請會員以及廣大的房地產企業，要認真領會中央對房地產的基本政策布局，不要懷疑政府的決心，不要將炒房盛行、房價上漲作為經濟繁榮的標志，不要去“賭”中央放松房地產調控，不忘初心，腳踏實地地為改善人民群眾居住條件、滿足不斷增長的美好居住生活的需要，提供好產品、好服務。

房地產業為什么人提供產品和服務

住房是群眾生活的基本消費品，支撐房地產業發展的是廣大群眾的生活需求。馮俊表示，我們必須認識到，房地產市場是大眾市場，絕不是富裕階層的專屬市場。房地產企業當然要根據消費者支付能力不同，提供不同層次的產品和服務。但如果只把眼光盯在富裕群體上，必然是自我萎縮，自取淘汰。事實上，成功的、發展好的房地產企業，包括供應鏈企業，也是堅守服務大眾這一理念。作為一個企業，可以有目標客戶的定位選擇，因為消費者收入有差異，消費偏好有不同，但是作為一個行業，尤其是為社會提供必要生活資料的行業，必然地要服務于大眾市場，而不是小眾市場。

馮俊表示，如果偏離這一目標客戶的定位，就會使我們的產品設計容易不注重居住使用功能，容易不注重產品的性價比，容易不注重產品的技術進步，容易不注重產品的售后服務。因為這些不是投資者所關心的，他們只關心房價增長幅度。這恐怕也是我們的產品技術進步慢的原因之一。在他看來，住房投資需求并不一定是壞事，如果投資的住房轉化為租賃市場的供應，那市場的總供給沒有減少，但相當數量的住房投資是待價而沽，形成空置，這就在一定時期內減少住房的有效供給,而且積累資產泡沫。同時，住房成為投資品的必要條件，是房價上漲比資本價值增值速度要快。靠制造泡沫來推進房地產業發展是不可行的，是危險的。

所以，房地產業的產品和服務，目標客戶一定是大多數群眾，而且是滿足他們切實的居住需求。房地產企業應當積極維護人的居住權，因為它是人的生存發展權利的內涵之一；要尊重人的尊嚴，積極為不斷改善居民居住條件作貢獻。

房地產業在未來經濟社會發展中要擔當什么角色

馮俊表示，就住房發展來說，還有五件事要做，一是為至少兩億從農村轉移的人口提供住房；二是為將近一億在城鎮間轉移就業的人口提供住房，這部分人口就業地的變化，并不增加城鎮居民總量，但產生住房需求；三是要改造現有不成套的、不符合健康標準的住房；四是農村住房需要從比較簡陋進步到比較現代；五是要滿足居民家庭隨著收入增長而產生的改善住房條件的需要。總體上，還需要在相當長的時期里保持現有的住房建設規模。房地產企業仍然要承擔住房供應的重要使命。同時還需要承擔住房配套建筑、配套設施的建設。

就商業用房、辦公用房的供應來說，雖然這兩種房地產短期閑置有點大，但并不能簡單下結論過剩了，因為存在這兩種房地產經營內容、經營方式轉變的問題。商業用房和辦公用房在于使用，相當數量是投資者持有、供眾多客戶租賃使用，出售的模式不應作為主導。同時，這租賃房屋的服務內容也需要適應消費行為、商業模式、辦公方式的變化。

智者識勢，凡人識事。馮俊強調，我們再不能期望房地產市場的跌宕起伏了，更不能期望亂中取勝了。“搶風口”之舉，會害人、害己。中央明確要求落實房地產管理長效機制，也就是意味著長效機制是用經濟和法律手段治理市場，輔之以必要的行政措施，實現供需平衡，市場平穩，價格穩定，杠桿適度，風險可控，供應結構合理，需求管理正確。達到這個狀態，當然需要制度與政策保障，同時也需要房地產企業努力做良好秩序的維護者，而不是做攪局者。經濟社會的發展需要房地產市場的良好秩序，房地產企業的發展也需要房地產市場的良好秩序。房地產市場的秩序，影響著市場預期的穩定性，影響著市場主體的可預期能力。

同時，房地產業還要為居民家庭消費升級作貢獻。房地產投資繼續較高速度增長的可能性、必要性都不是很大了，但是居民家庭的生活消費有相當部分是與居住生活相關聯的，把住宅的事情做好了，把與居住相關的延展服務做好了，有益于消費的增長。

馮俊還表示 ，在新的發展階段，房地產企業面臨的緊迫任務是轉型。而這個轉型，不是指企業經營方向的變化或拓展，那是企業轉行或是跨界，而是指房地產發展方式的轉變，在產品和服務方面，改變能源消耗大、材料浪費大、建造精度低、生產效率低、健康保障水平低及居住服務能力低等問題。